Вартість довготривалої оренди житла в столиці впала в середньому до 20%. Що стоїть за цією цифрою і чи варто очікувати змін у найближчому майбутньому?
Експертні прогнози ще на початку цього року рясніли оптимістичними цифрами зростання ставок оренди нерухомості в Києві, хоч уже тоді було зрозуміло, що політична обстановка в країні починає загострюватися і, швидше за все, потягне за собою зміни в економічній та бізнес-сферах держави. З іншого боку, навіть песимісти не розраховували на різкі зміни валютного курсу, сподіваючись, що його вдасться стримувати штучно, як це і відбувалося протягом кількох попередніх років. Хоча приклад 2008 року, коли вартість оренди впала вдвічі, повинен був насторожувати.
Причини
По закінченню першого кварталу нинішнього року стало зрозуміло, що ситуація продовжує розвиватися за найгіршим сценарієм. Перш за все, політична криза затягнулася, і навіть оптимістично налаштовані експерти поки не можуть з упевненістю говорити про те, як і коли вона закінчиться.
Економічна криза також не змусила себе довго чекати — спад спостерігається в усіх без винятку господарських галузях, що, безумовно, відбивається на рівні життя населення. Закономірний спад бізнес-активності в Україні супроводжується масовими скороченнями і звільненнями, закриттям підприємств і заморожуванням діяльності. В результаті різко знизилася купівельна спроможність громадян, іногородні працівники збанкрутілих фірм змушені масово покидати столицю. А це означає вивільнення додаткових житлових площ і підвищення пропозиції. За деякими типами квартир воно доходить до позначки в 70%.
Не додає оптимізму і коливання валютного курсу. Нагадаємо, що в минулу п‘ятницю, 11 квітня, був зафіксований максимальний міжбанківський курс долара — 13,6 грн. І хоча зараз ситуація дещо стабілізувалася, але з невідворотністю перегляду цін у всіх сферах — від продуктів до квартир — всі вже змирилися. Ще більш сумно те, що про підвищення заробітних плат в таких умовах доводиться тільки мріяти, що теж, безумовно, позначається на ситуації не кращим чином.
Ну і останнє, багато хто з дня на день очікують військового вторгнення, що також може спричинити за собою кардинальні зміни на ринку нерухомості країни, причому навіть не однієї, як показує недавній приклад Криму.
Ситуація на ринку орендованого житла
Згідно з дослідженнями Colliers International, після детального аналізу безпосередніх оголошень орендодавців складається наступна картина: у порівнянні з груднем 2013 року кількість пропозицій по оренді квартир в Києві зросла, в середньому, на 20%.
Однокімнатні квартири
У березні цього року в даному сегменті (тут і далі — у порівнянні з аналогічним періодом 2013) спостерігалося зростання пропозиції в 27%. Річне зростання при цьому склав вже 70% або 12129 об’єктів. Причому орендодавці передбачають зниження вартості близько 10% за місяць або 16% за рік. В більш зрозумілих одиницях це означає орієнтовну ціну в 453 долара або приблизно 3600 грн за місяць оренди. Природно, мова йде про курс гривні до його обвалу, тобто близько 8 грн.
До того ж ми повинні розуміти, що вартість оренди квартири впливає набагато більше факторів, ніж просто кількість кімнат, — локація, наявність і якість ремонту, стан будинку, його поверховість та багато іншого.
Двокімнатні квартири
Зростання пропозиції в сегменті склав 19% за місяць, 58% за рік, що означає понад 13,5 тисяч пропозицій. Орендарі очікують падіння вартості близько 6% в місяць або ті ж 16% за рік, що означає ціну за місяць, в середньому, в 670 доларів чи трохи більше 5300 грн.
Трикімнатні квартири
Пропозиція зросла на 16% за місяць або 34% за рік, що становить більше шести тисяч об‘єктів. Очікується, що ціна при цьому знизиться приблизно на 5% (11% річних) і складе трохи більше тисячі доларів (близько 8 тис. грн) в місяць.
Таким чином, якщо однокімнатна квартира біля метро ще в грудні коштувала 3,8-5 тис. гривень, то тепер за неї просять 3-4 тис., а в спальних районах — і того нижче, 2,7-3 тис. А вартість найдорожчих апартаментів у центрі впала з 11-12 тис. до 7,5 тис гривень.
«Розповім на прикладі, — змальовує ситуацію фахівець з нерухомості Уляна Кузьмич. — У нас був клієнт, який протягом довгого часу орендував однушку на б-рі Давидова за 3,5 тис. грн плюс комунальні платежі. У зв’язку з останніми політичними та економічними подіями в країні, він, на жаль, залишився без роботи в столиці і змушений був виїхати. Тепер цю квартиру ми зможемо здавати не більше ніж за 3 тисячі. Тому що цей приклад не поодинокий, зараз в Києві звільнилося дуже багато житла. І, на жаль, це не звичайний сезонний спад на літо».
Звичайно, у питанні оренди квартир наявна сезонність. З серпня по середину жовтня тут, як правило, спостерігається значний сплеск активності, пов‘язаний з початком навчального року. На новорічні та травневі свята зазвичай підвищується попит на короткострокову оренду заміської нерухомості, яка, в свою чергу, стає особливо популярною в травні-вересні.
Однак, на цей рік прогнозів поки що немає в принципі. Ринок чекає виборів у травні цього року і перших фінансових траншів за останніми міжнародними договорами України. Після чого фахівці пророкують деяке пожвавлення в сфері нерухомості. І перш за все, в питаннях купівлі-продажу, що, зрештою, сприятиме і зростанню цін на оренду.
Тим більше, що вже дуже скоро очікується значне підвищення вартості комунальних послуг, що не може не позначитися на ціні оренди житла. Однак, конкретних цифр експерти поки не називають.
Офіси та торговельні площі
Ставки оренди в торгово-розважальних і бізнес-центрах для окремих орендарів знизилися на 10-30%. Власники центрів пояснюють це тим, що знижуючи вартість оренди, вони підтримують своїх орендарів і стимулюють їх до активної маркетингової діяльності, що сприяє залученню клієнтів в центр в цілому. Такі знижки на оренду надаються компаніям, у яких, у зв’язку з подіями, значно зменшується товарообіг.
Іншим способом підтримати орендаря у цьому сегменті є фіксація вартості оренди в гривні з прописаним в договорі умовою «до стабілізації ситуації в країні».
Попит
Ситуація на ринку оренди нерухомості дуже жорстка, і про це слід пам‘ятати. Простоює з різних причин, в тому числі і неадекватною вартості, порядку 20-25% пропонованих об’єктів, тоді як звичайна цифра тут, як правило, не перевищує 5-7%.
Якщо говорити про наявний попит на квартири, то популярністю як і раніше користується однокімнатне житло біля метро або поряд зі зручними транспортними розв’язками.
При цьому 55% потенційних орендарів готові платити 200-400 доларів (2100-4200 при нинішньому середньому курсі в 10,5 грн за долар) в місяць, 24% згодні на ціну від 400 до 600 доларів (до 6300 грн., відповідно), 7% збираються викласти від 600 до 800 (8400 грн максимально), більше згодні віддати близько 8%. І тільки 6% орендарів сподіваються знайти варіанти дешевше 2000 гривень.
Орендодавцям, які не можуть чекати стабілізації, а вже сьогодні бажають отримувати дивіденди від своєї власності, експерти рекомендують враховувати особливості нинішньої економічної ситуації. Це означає, наприклад, зниження вартості оренди, фіксацію ціни в гривні на певний довгостроковий період або пошук іншого можливого компромісу з орендарем.
