Днями зустрів старого знайомого, який купив нову квартиру і переймався організацією переїзду. За його словами, на такий крок його штовхнули високі тарифи на опалення в старій квартирі. «Напевно, ніколи б не дозрів змінити житло, якби не нові тарифи, — поскаржився він. — Але, коли отримав платіжку за тепло і зрозумів, що переплачую майже вдвічі порівняно з мешканцями нових будинків, то прийняв рішення продавати старе житло і купувати нове».
Ми вирішили дізнатися у ріелторів і фахівців ринку нерухомості, чи вплинули високі ціни на переваги покупців.
Останній удар по «хрущовок»?
Цієї зими не вдалося зломити тренд останніх років, коли старе житло втрачала в ціні. При цьому чим більше площа такого житла, тим менше попит на нього. Швидше за все втрачали в ціні саме трикімнатні квартири.
На думку аналітиків порталу з нерухомості Domik.ua це пов‘язано з надмірно високою вартістю опалення. У січні багатьох киян чекав черговий неприємний сюрприз від ПАТ «Київенерго» у вигляді платіжок за тепло в розмірі 4-5 тис. грн. за стандартну двокімнатну квартиру в «хрущовці».
Ситуація, звичайно, не масова, але розголос зробив свою справу. За словами агентів з продажу нерухомості, покупці квартир все частіше цікавляться наявністю всіх видів лічильників у пропонованій квартирі і розміром комунальних платежів. Квартири в «хрущовках», з зношеними комунікаціями і високим рівнем тепловтрат, стають не тільки некомфортними, але і невигідними.
— Раніше покупців цікавило, чи немає заборгованості по квартплаті та комуналці, а тепер — вартість опалення, — розповіли нам в одному з агентств. — При цьому на слово не вірять, а просять показати квитанції за опалення за зимові місяці. Причому найбільш затребуваними є квартири, де встановлені індивідуальні лічильники тепла або ж є можливість для їх установки. У більшості будинків віком 5-7 років вже передбачена так звана горизонтальна система розводки опалення, коли можна замовити установку теплового лічильника.
Так само нове житло у вже зданих будинках користується попитом у порівнянні з «хрущовками» з-за більш продуманих планувань і сучасних комунікацій. Покупцеві не потрібно думати над тим, що в квартирі варто робити капітальний ремонт із заміною труб і всієї електропроводки.
Орендарі шукають варіанти дешевше
Фактори вартості опалення впливають і на ринок оренди. Як кажуть експерти, останнім часом орендодавці масово перекладають оплату рахунків за опалення на орендарів. У зв’язку з цим багато квартиронаймачів думають про зміну житла.
— У мене в січні плата за компослуги зрівнялася з платою за квартиру, — каже киянин Артем. — Все через те, що будинок старий і дме з усіх щілин. А один знімає схожу квартиру в новому будинку і платить майже в три рази менше за опалення. Ще й сам регулювати подачу тепла може. Тому буду шукати квартиру в новому будинку, нехай вона буде трохи дорожче, зате взимку заощаджу на опаленні.
Як кажуть експерти, зараз намітилася тенденція, коли орендарі з‘їжджають з однокімнатних квартир з великою платою за опалення і віддає перевагу орендувати трьох — або чотирикімнатні квартири складчину. Якщо розділити комунальні платежі на кілька осіб або сімей, виходить дешевше.
Ринок новобудов: опалення цікавить небагатьох
А ось на ринку новобудов інтерес до тарифів за опалення невеликий. Як кажуть представники компаній-забудовників, на перше місце виходить ціна квадратного метра, розташування будинку, транспортна та інша інфраструктура району забудови.
— З-за того, що зараз всі багатоквартирні будинки здаються з індивідуальними лічильниками опалення, покупці більше цікавляться, наскільки буде теплим будинок, — розповіли нам в одному з офісів продажів. — Днями був клієнт, який з’ясовував різницю між технологією мокрого утеплення фасаду та вентильованим фасадом.
Зараз багато забудовники відмовляються від підключення до центрального опалення та гарячої води, а встановлюють загальнодомову котельню. Найчастіше вона знаходиться на даху і забезпечує будинок теплом і гарячою водою. На багатьох будівельних форумах потенційні інвестори порівнюють вартість тепла центрального опалення і такої котельні. Як показує практика, вони більш-менш однакові. Заощадити можна, якщо в квартирі встановлено індивідуальний котел, але цей варіант частіше використовується в багатоквартирних будинках в передмістях.
Ціни — назад в дев‘яності!
Що стосується прогнозів експертів, то вони розділилися на дві групи. Одні кажуть, що дно вже пройдено і дешевшати вже будуть тільки самі малоліквідні об’єкти, інші ж налаштовані більш песимістично.
До чинників зростання цін на нове житло відносять подорожчання матеріалів, зростання зарплат і зміна умов підключення новобудов до електромереж. Деякі експерти кажуть, що з-за цього нові квартири можуть подорожчати на 10%. Це може зупинити або сповільнити падіння цін на вторинному ринку житла.
При цьому зараз на ринку новобудов у будинках економ-класу з терміном здачі через 1,5-2 роки ціна стартує від 15-16 тисяч гривень за метр (від 550 доларів за метр). У вже зданих нових будинках або новобудовах з термінами здачі через 3-6 місяців метр житла коштує в 750-800 доларів.
Здавалося б, це хороша можливість для заробітку. Але як кажуть фахівці, перед потенційним інвестором виникає багато ризиків. І затримка здачі будинку в експлуатацію — це не найбільша проблема. Багато будинків роками стоять без підключення до комунікацій.
Що стосується ринку б/у житла, то тут більше песимізму. Є експерти, які допускають, що в 2017 році вартість квартир може досягти рівня 90-х років, коли хорошу квартиру можна було купити за кілька десятків тисяч доларів.
Так, за словами аналітика консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького, в зв’язку з нестабільною економічною ситуацією в країні ціни можуть значно впасти.
«Людям не цікаві інвестиції в нерухомість, багато хто воліє купувати долари і євро в очікуванні чергового зростання курсів валют. Тому цілком ймовірно, що до кінця року в столиці можна буде придбати непогану однокімнатну квартиру за 15 тисяч доларів», — зазначив він.
Хто орендує квартири, тепер теж шукає варіанти більш економний.
Варто продавати квартиру з дорогим опаленням?
Ми вирішили порахувати, чи є економічний сенс в продаж квартири в старому будинку і купівлі аналогічної за площею в новобудові.
Нам досить легко вдалося знайти схоже житло в старих будинках та новобудовах з оздобленням, які або здані або будуть введені в експлуатацію протягом 2-3 місяців. Різниця в ціні між ними становить близько 7%. Правда, в новому будинку ще потрібно зробити ремонт в санвузлах, тоді як в старому будинку без цього можна обійтися. Загальна різниця в ціні складе близько 10%.
Для трикімнатної квартири різниця складе близько 6 тисяч доларів, або 160 тисяч гривень. При цьому різниця в рахунках за опалення між новою і старою квартирами за нинішніми тарифами складає в середньому близько 700 грн. в місяць, або 4200 грн. за опалювальний сезон.
В результаті такий обмін квартир, навіть якщо не враховувати витрати на переїзд і сплачені податки, буде відбиватися близько 38 років. Правда, якщо тарифи зростуть ще більше, то ця різниця буде скорочуватися.
