Інформація про зменшення кількості угод купівлі-продажу нерухомості та одночасне збільшення кількості угод з дарування квартир, будинків, земельних ділянок була озвучена Міністерством юстиції України в серпні 2014 року. Так, за даними Мін’юсту за підсумками першого півріччя 2014 року, в Києві було підписано на 15% менше, ніж торік угод з купівлі-продажу, і на 21% більше угод з дарування нерухомості. Така ж тенденція простежувалася і в інших регіонах України. Зокрема, найбільш стрімко зросла кількість угод з дарування нерухомості на тлі спаду угод купівлі-продажу в західних регіонах, а в деяких областях, наприклад, в Житомирській, кількість угод купівлі-продажу та дарування взагалі зрівнялася.
Враховуючи не цілком зрозумілу прив’язку вартості нерухомості до іноземної валюти, а також стрімке зростання курсу цієї валюти до української гривні, не дивно, що люди намагаються якомога дешевше здійснювати операції з купівлі такої нерухомості, для чого весь час винаходять все нові й нові схеми.
Таким чином, люди укладають договори дарування, за якими приховуються операції з купівлі-продажу. При цьому розрахунок відбувається не відповідно до договору, а готівкою, “з рук в руки”.
Така схема несе в собі певні переваги в контексті мінімізації витрат сторін договору:
— По-перше, при таких розрахунках сторони уникають необхідності проводити грошову суму через банк. Як відомо, з 1 вересня 2013 року, при угодах, ціна яких становить понад 150 тисяч гривень, здійснених фізичними особами, розрахунок має проводитися обов’язково безготівковим платежем. Це зобов’язує сторони відкривати рахунки в банках для проведення такої операції, платити банку комісію за зарахування грошей покупцем і за зняття грошей продавцем. Враховуючи вартість нерухомості, це може призвести до досить високих затрат сторін, яких вони прагнуть уникати. Плюс до цього проводка грошей через банк робить інформацію про наявність у фізособи грошових коштів (як у покупця, так і продавця), що може в певних ситуаціях бути використано контролюючими органами і призвести до небажаних питань про походження цих грошей;
— По-друге, при угодах купівлі-продажу нерухомості, що здійснюють нотаріуси, на сторони покладається зобов’язання заплатити держмито в розмірі 1% від суми угоди (або оціночної вартості майна – в розмірі, що більше) і збір до Пенсійного Фонду в такому ж розмірі. При угодах дарування збір до Пенсійного Фонду не сплачується;
— По-третє, розмір зборів, зазначених вище, у разі купівлі-продажу майна обчислюється з розміру оціночної вартості або суми угоди. В такому випадку при заниженні оціночної вартості майна сторони не можуть занизити свої зобов’язання по сплаті збору. При оформленні договорів дарування як такої “суми угоди” не існує, а в договорі вказується лише оціночна вартість майна. Таким чином, якщо компанія-оцінювач зможе знизити ринкову вартість відчужуваної нерухомості, це зможе значно скоротити витрати сторін на оплату державних платежів;
— По-четверте, відповідно до Податкового кодексу України, при угодах купівлі-продажу майна зобов’язання з виплати податку на доходи фізичних осіб покладається на продавця, бо саме він з цієї угоди отримує дохід у вигляді грошових коштів. У разі ж здійснення угод з дарування нерухомості, податковий тягар в розмірі 5% від оціночної вартості майна, лягає на того, кому дарують (тобто покупця), бо він де-юре безоплатно отримав майно, а відповідно, мусить заплатити прибутковий податок. Це дуже вигідно для продавців, у яких відпадає необхідність завищувати вартість об’єкта продажу і виплачувати з цієї суми відповідний податок.
Таким чином, укладення угод дарування замість купівлі-продажу несе в собі значну економію для сторін на виплатах державі і банкам, що є взаємовигідним для продавців і покупців, у зв’язку з чим вони і йдуть на такий крок. Водночас така процедура несе певні ризики, на які свідомо погоджується покупець при здійсненні такої угоди.
Дуже складно виділити конкретні типи об’єктів нерухомості, при продажу яких купівля-продаж підміняється даруванням. Можна лише констатувати той факт, що забудовники і ріелтори, а саме юридичні відділи цих компаній, є на сьогоднішній день рушійною силою у винаході нових схем з оформлення договорів з відчуження майна для економії своїх коштів та коштів клієнтів. Таким чином, можна здогадуватися, що найбільше договори дарування замінюють купівлю-продаж у продажу новобудов, а також квартир.
Насправді при оформленні таких угод переважно ризики виникають тільки у покупця, який в даному випадку виконує роль того, кому дарують.
Так, покупець у разі передачі грошових коштів до моменту здійснення операції ризикує, що продавець, який одержав гроші, може в останній момент відмовитися від угоди і не підписати договір дарування, залишивши гроші собі. В такому випадку радимо покупцям вимагати від продавців розписку про отримання коштів в рахунок майбутнього відчуження нерухомого майна. В даному випадку бажано також вказувати конкретне майно і його місцезнаходження. Розписка буде достатньо вагомим доказом у суді в разі подання покупцями позову про вимогу віддати гроші.
Також покупець ризикує в тих випадках, якщо після оформлення права власності можуть з’явитися підстави для визнання договору недійсним. В такому випадку застосовується принцип “двосторонньої реституції”, тобто коли кожна сторона повертає іншій все, що отримала за договором. У разі якщо між сторонами було оформлено договір дарування, то обдаровуваний (він же покупець) зобов’язаний буде повернути майно, а оскільки продавець як дарувальник нічого не отримував, то у нього не виникне зобов’язань щодо повернення коштів. В такому випадку також можливо подавати вказаний вище позов і пред’являти розписку як доказ. Але при цьому варто звернути увагу, що, як правило, після підписання договору та оформлення угоди в нотаріуса продавець вимагає у покупця знищити розписку – якраз для усунення можливості подачі покупцем позовів у майбутньому.
Продавець в свою чергу несе ризики в разі, якщо сторони домовилися про оплату після операції – в такому випадку, маючи правовстановлюючий документ, покупець може відмовитися від виплати залишку суми, і у продавця будуть відсутні юридичні підстави для витребування цієї суми. Також продавець несе ризик, якщо після угоди дозволить покупцеві зберегти розписку про отримання коштів (якщо таку складали). В цьому випадку покупець може подати позов про витребування безпідставно отриманих коштів та отримати їх назад, не розриваючи при цьому договір дарування. Таким чином, ризиків продавець можна уникнути, виставляючи покупцю певні свої умови. Покупець в свою чергу не застрахований від тих ризиків та підводних каменів, які можуть бути згодом виявлені.
Що ж стосується забудовників, то для оформлення угод з відчуження у вигляді договорів дарування їм необхідно спочатку оформити на себе право власності, а це означає взяти на себе чималий обсяг роботи з комунікації з державними органами, на що не кожен забудовник готовий піти. Але якщо забудовник все ж оформив на себе право власності, він фактично стає продавцем (дарувальником) в цій угоді і несе всі ризики, зазначені вище для продавця.
