Рано чи пізно кожному з нас доведеться купувати квартиру в новобудові. Як правило кожен мріє про квартиру в новобудові. Операція з купівлі квартири в новобудові – це завжди складний і відповідальний процес, який супроводжується цілою низкою юридичних процедур.
Без фахового юриста у цьому всьому досить складно розібратись. Перевірка надійності і порядності забудовника, полягає також і в перевірці відповідних документів на будівництво.
Отож, які документи Забудовник повинен Вам надати для перевірки новобудови– консультують адвокати з нерухомості.
1. ДОКУМЕНТИ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Це один з ключових документів усього будівництва. Насправді без права на земельну ділянку Забудовник не вправі здійснювати будь-яке будівництво.
Отож, він повинен довести, що земельна ділянка, на якій споруджується новий будинок справді належить йому на праві користування чи на праві власності. Документами, що підтверджують право на землю є:
- Державний акт на право приватної власності – у випадках, коли земельна ділянка є у власності Забудовника
- Договір оренди землі – якщо ділянка перебуває в тимчасовому користуванні
- Державний акт на право постійного користування землею – переважно у випадках забудови територій, що належить державним органам та відомствам.
У всіх цих документах перевірте чи справді там вказана компанія забудовника (чи можливо якась інша юридична особа). Як правило назва забудовника в рекламних кампаніях і його юридичне найменування не завжди збігаються. Для Вас важливо розуміти, що забудовником є конкретна юридична особа, яка має певну організаційну форму, і саме цій особі належить земельна ділянка.
Якщо це Договір оренди – перевірте термін його дії, і чи вкладається Забудовник у строки завершення будівництва.
2.ДОЗВІЛ НА ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ
Це найважливіший документ, який повинен мати Забудовник. Він видається органом державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБІ) після перевірки усієї проектної документації та інших дозвільних документів забудовника. Дозвіл містить усю базову інформацію про те, хто є Замовником будівництва, хто виконує будівельні роботи (тобто, Генпідрядник), хто є проектантом та хто здійснює технічний та авторський нагляд за будівництвом.
Наявність і достовірність вказаного документа, Ви можете самостійно перевірити через електронний сервіс Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) на сайті http://www.dabi.gov.ua/ в розділі «РЕЄСТР ДОЗВІЛЬНИХ ДОКУМЕНТІВ».
3.МІСТОБУДІВНІ УМОВИ І ОБМЕЖЕННЯ
Ще одним важливим та обов’язковим документом є містобудівні умови та обмеження.
Такий документ, як правило, видається виконавчим комітетом місцевої ради. Порядок його одержання та основні характеристики визначені ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Зокрема, серед основного – у них містяться техніко-економічні показники будівництва (в т.ч. кількість квартир за типами, житлова та нежитлова площа будинку, наявність допоміжних та громадських приміщень в будинку та інші дані.
Цей документ є важливим для порівняння з інформацією, яку використовує Забудовник при продажі квартири. Чи відповідає вона цим показникам – Вам доречно було б перевірити.
Наявність цього документу є обов’язковою умовою для подальшого одержання дозволу на будівельні роботи.
Наприклад, якщо будівництво здійснюється у м.Львові, то містобудівні умови затверджуються рішенням виконкому Львівської міської ради. Перевірити наявність та достовірність містобудівних умов, а також певного рішення виконкому, Ви можете скориставшись електронним сервісом Львівської міської ради («Документи ЛМР»), що міститься на сайті: http://city-adm.lviv.ua/lmr/docs/decision.
4.ТЕХНІЧНІ УМОВИ
Наявність відповідних технічних умов є передумовою подання документів до ДАБІ для одержання відповідного дозволу. Ці технічні умови видаються власниками відповідних інженерних мереж та постачальниками комунальних послуг (напр., Львівобленерго, Львівгаз, Львівводоканал і т.д.). У них визначаються вимоги щодо підключення новобудови до каналізації, водопостачання, електроенергії та газу.
Інформація, що міститься у них не завжди є зрозумілою пересічній людині, однак наявність цих документів є свідченням реальності будівництва та відповідних можливостей Забудовника в майбутньому підключити будинок до цих мереж і комунікацій.
5.ЛІЦЕНЗІЯ НА БУДІВЕЛЬНІ РОБОТИ ГЕНПІДРЯДНИКА
Зверніть увагу, що не завжди Замовник будівництва виконує будівельні роботи. Як правило, це роблять спеціалізовані будівельні організації. Юридично ця особа має статус Генерального підрядника будівництва. Саме вона відповідає за якість будівництва та своєчасне введення об’єкта в експлуатацію.
Тому, не зайвим буде перевірити кваліфікацію цієї компанії. Чи має вона відповідні дозволи на спорудження будинків високої складності чи наприклад, монтажу складних механізмів чи реалізації певних технологічних рішень.
Наявність відповідної ліцензії у Генпідрядника – теж невід’ємна складова законності будівництва.
Звичайно, це не вичерпний перелік документів, які слід перевірити і проаналізувати. Однак, наявність перелічених документів свдчить про те, що будівництво ведеться у відповідності до законодавства.
Однак, рекомендуємо Вам дивитись на Забудовника крізь призму різних факторів. І наявність дозвільної документації – це лише один із них. Більш ґрунтовно на предмет надійності Забудовника, може дати відповідь лише фахівець, який спеціалізується на цих питаннях та досконало знає ринок новобудов.
Адже професійна ПЕРЕВІРКА КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ – це справа професійного юриста. Самостійно зробити всебічну та повну юридичну перевірку та правовий аналіз забудовника та новобудови без юриста буде досить складно.
